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中古戸建て住宅を購入してリフォーム（リノベーション）！失敗しないための注意点も紹介
目次
中古戸建て住宅を購入してリフォームすると、新築物件を購入するよりも費用を低く抑えながら、自分が希望している間取りや内外装を実現できます。しかし、リフォームには大きな費用がかかるため、後悔のないようしっかり計画することが重要です。
今回は、中古戸建て住宅を購入してリフォームすることを検討している方に向けて、そのメリット・デメリットや注意点、リフォームの流れなどを解説します。当社が手がけた事例をもとに費用相場も紹介しますので、今後の家づくりの参考にしてください。
中古の戸建て住宅を購入してリフォームするメリット
マイホームを手に入れる方法として最近人気なのが、中古戸建て住宅を購入してリフォーム（リノベーション）する方法です。新築戸建て住宅を購入するのと比べて、どのようなメリットがあるのか紹介します。
住宅の購入費用を抑えられる
住宅は築年数が経過するほど価値が下がるため、中古の戸建て住宅は新築よりも購入費用を低く抑えられます。
国土交通省「令和4年度 住宅市場動向調査」によると、令和4年度における住宅の平均購入価格は、新築注文住宅（土地購入含む）が5,436万円、新築分譲住宅が4,214万円に対し、中古戸建て住宅は3,340万円。注文住宅に比べると1,900万円、分譲住宅と比較しても900万円近く安くなっています。
築年数が経過すると建物の居住性は下がりますが、リフォームすれば、費用を抑えつつ居住性の高い住宅を実現できます。
参考：国土交通省「令和4年度 住宅市場動向調査報告書」
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001610299.pdf
希望の立地や間取りを実現しやすい
人気エリアや駅近の好立地などでは新築戸建て住宅の供給数が少なく、希望条件に合う物件を見つけるのは至難の業です。一方、中古の戸建て住宅は供給数が多いため、人気エリアや好立地でも物件を探しやすいのが特徴。新築で探すよりも希望条件をかなえやすいでしょう。
中古の戸建て住宅を購入してリフォームするデメリット
中古戸建て住宅を購入してリフォームするのにもデメリットが存在します。デメリットもよく把握したうえで、新築住宅と比較検討するとよいでしょう。
想定外の修繕箇所が見つかるときがある
中古の戸建て住宅は、築年数が経過するほど経年劣化が進み、建物内部の構造部や配管なども劣化が進んでいきます。リフォームに先立ち内装材をすべて解体し、建物をスケルトンの状態にして初めて、見た目では分からなかった不具合が判明することも少なくありません。
柱や梁がシロアリに侵食されている、配管が劣化しており水漏れがいつ起きてもおかしくないなど、すぐに修繕しないと建物強度に影響を及ぼしかねないケースもあります。こうした想定外の修繕の発生により、追加で費用がかかることもあるので注意が必要です。
耐震性・断熱性の補強が必要なことがある
築年数の古い戸建てでは耐震性や断熱性が十分でなく、新築住宅に比べて居住性や安全性が劣る場合もあります。
耐震性に関しては、1981年5月以前に建築確認を受けた「旧耐震物件」は要注意。木造住宅の場合、1995年の阪神・淡路大震災を受けて耐震基準が大きく見直される前の2000年5月以前に建築確認を受けた物件も注意が必要です。この点に関しては後ほど詳しく解説します。
中古住宅は断熱性も低い場合が多く、外気の影響を大きく受けやすい点もデメリットです。断熱材の追加、高断熱な設備への交換などを行うことで、住まいの快適性を大きく向上できる可能性があります。
中古戸建て住宅を購入してリフォームするまでの流れ
中古戸建て住宅を購入してリフォームするまでの流れは、主に以下のとおりです。
1. 物件選び
2. リフォーム会社選び
3. リフォームプランの作成
4. リフォームローンの申し込み・審査・契約
5. リフォーム開始
6. リフォーム完了・入居
物件選びに1〜3ヶ月、リフォームプランの検討に2～3カ月、工事期間が3～4カ月、合計で6～10カ月程度は見込んでおく必要があります。希望する物件が見つかるかどうか、リフォーム工事がスムーズに行くかどうかなどによってスケジュールが変動するため、余裕を持ったスケジューリングを心がけましょう。
中古戸建て住宅のリフォームで失敗しないための3つの注意点
次に挙げる3つの注意点をあらかじめ認識し、対策を講じておくことで失敗や後悔を防げるでしょう。
（1）住宅ローンが組めない可能性がある
中古戸建て住宅の購入でも住宅ローンを組むことは可能ですが、新築と比べてローンの審査が厳しく、希望する金額を借りられない可能性があります。
ほとんどの住宅ローンは有担保ローンであり、金融機関は対象物件に抵当権を設定することで融資を行います。万が一返済が滞った場合には、物件を競売にかけて売却し、売却代金を債権回収にあてるのです。しかし、中古戸建て住宅は建物価値が新築に比べて低いため、売却しても債権を十分に回収できない可能性があります。
そのため、中古戸建て住宅はローン審査が厳しく、借りられたとしても借入上限額を低く設定するケースが多いのです。予算を組むにあたって、事前にいくら借りられるのか金融機関に目安を確認しておくのもよいでしょう。
（2）新耐震基準や2000年基準を満たさない住宅がある
先述のとおり、1981年6月以前に建築確認を受けた旧耐震物件は、十分な耐震性を有していない可能性があります。旧耐震物件を購入する場合、耐震診断を実施し、耐震性が不足しているときには追加費用をかけて耐震補強工事を行わなければなりません。
また、木造住宅に関しては2000年6月以降に建築確認を受けた物件（2000年基準）かどうかも重要なポイントです。このタイミングで木造建物に関する耐震基準が大きく見直されており、これ以降の物件ならより高い耐震性が期待できます。
耐震補強費用を抑えたいのであれば、2000年基準を満たす築浅の中古物件を選ぶのがおすすめです。ただし、築古物件に比べて物件価格は高くなります。
（3）建物構造によって間取り変更が制限されることがある
分譲住宅に比べて自由度が高いとされる中古戸建てリフォームですが、希望するリフォーム内容をすべて実現できるとは限りません。
木造住宅の工法は「木造軸組工法」「2×4（ツーバイフォー）工法」の2つが主流ですが、後者の2×4工法は「枠組壁工法」とも呼ばれ、床や壁などの面で建物を支える構造です。建物を支える耐力壁や開口部のサイズなども細かく決められているため、規定の範囲内でしか間取り変更ができません。間取り変更を行いたい場合は、物件探しの段階で建物構造も考慮しておきましょう。
加えて、キッチンやお風呂など水まわりの位置を変更する場合、給排水管などを引き回さなければなりません。配管移設が必要になるとリフォーム費用が高くなるため要注意です。
事例から見る中古戸建て住宅のリフォーム費用相場
中古戸建て住宅をリフォームする場合、どれくらいの費用がかかるのでしょうか。当社が実際に手がけた2つの事例からリフォームのコスト感を確認していきましょう。
【工事費用1,680万円】延床面積28坪・築43年の平屋
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こちらは築43年の平屋戸建てをフルリフォームした事例です。延床面積28坪で工事費用は1,680万円（坪単価60万円）となりました。構造部以外の床・壁・天井をすべて取り払ってスケルトン状態にし、耐震改装と断熱改修を施して安心性と居住性を確保しています。
白を基調としたなかに、アクセントとしてウッディな玄関ドアを配した外観は、ナチュラルテイストで温かみのある印象です。
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内部の間取りも大きく変更。6畳ずつに区切られていた和室・洋室の間仕切り壁を取り払い、約20畳の開放的なLDKを実現しました。大容量のウォークインクローゼットも設置し、収納はリフォーム前の約2倍に増えています。
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【兵庫県宝塚市】築45年遊び心あふれる平屋リノベーション！
【工事費用2,280万円】延床面積32坪・築43年の平屋
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続いて紹介するのは、築43年の2階建てをフルリフォームした事例です。延床面積32坪で工事費用は2,280万円（坪単価約71万円）となりました。先ほどの事例と同様、スケルトンリフォームで居住性を大きく向上しつつ、和モダンな外観にすることで周囲との調和も図っています。
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どこか薄暗いうえに、細かく仕切られていて使いづらくなっていた間取りも大胆に変更。横長のスリット窓から柔らかな日差しが差し込む、明るく開放的なLDKが誕生しました。築40年以上が経過していても、フルリフォームを行えば、この先も長く住み続けられる快適でおしゃれな住まいを実現できます。
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【兵庫県宝塚】築43年の一軒家をリノベーション！
宝塚でフルリフォームするならリノベーション専門店「コマリノベ」へ
中古戸建て住宅を購入してリフォームすると、新築住宅に比べてリーズナブルに理想の住まいを実現できる可能性があります。しかし、中古物件ならではのデメリットや注意点もあるので、検討を開始したら早めにプロのリフォーム会社に相談するのがおすすめです。
リフォームのプロである駒商が手がけるリノベーション住宅再生専門店「コマリノベ」では、各部門の専門家がそれぞれの強みを持ち寄って、お客様の家づくりをサポート。新築の2/3というリーズナブルな価格で、耐震性・断熱性にも優れた理想の住まいを実現できます。
中古戸建て住宅のリフォームをお考えの方は、ぜひコマリノベまでお気軽にご相談ください。資料請求や展示場へのご来場のほか、リノベーションに関するイベントへのご参加もお待ちしています。
